Αντιπαροχή
Η αντιπαροχή στην Κύπρο και στα Αγγλικά με την ορολογία consideration , μπορεί με το να επιτευχθεί με το να βρεί ένα καλό τίμιο και αξιόχρεο επιχειρματία ανάπτυξης γής στην Κύπρο, όπου θα προέλθει σε συμφωνία που να προνοεί ο ίδιος δηλαδή ο ιδιοκτητής θα βάλει το οικόπεδο του και ο επιχειρματίας ανάπτυξης γής θα διαθέση τα απαραίτητα χρήματα και την τεχογνωσία του για την ανέγερση του κτιριου ή την ανάπτυξη της γής σε οικόπεδα, υπό τον όρο ότι μετά τη συμπλήρωση του κτιρίου ή την ανάπτυξη της γής σε οικόπεδα ο ιδιοκτήτης και ο επιχειρματίας ανάπτυξης γής θα πάρει γή και κτίρια που σε αξία να ισούνται προς το ύψος της συμμεγοχής τους. Η αντιπαρόχή είναι ένα είδος συνετερισμού.
Σωστό για το μερίδιο της αντιπαροχής που θα δοθεί στο επιχειρματία ανάπτυξη γης να ζητήσουν της υπηρεσίες ενός εκτιμητή. Δηλαδή πρέπει να βρεθεί η αγοραία αξία του ακινήτου που θα διαθετηθεί έχοντας υπόψη την έκταση του ακινήτου, των συντελεστή δόμησης , καθώς και της συγκριτικές πωλήσεις των ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή. Αφού γνωρίζουμε το κόστος του οικοπέδου, μετέπειτα γνωρίζοντας το συντελεστή δόμησης του οικοπέδου πολλαπλασιάζομαι επι τον συντελεστή δομήσεις και βρίσκουμε το δομήσιμο εμβαδόν , μετέπειτα το εμβαδόν το πολλαπλασιάζομαι ανά τετραγωνικό μέτρο κόστος , έτσι ώστε να βρούμε το συνολικό κόστος για την ολοκλήρωση του έργου που θα δοθούν από τον επιχειρματία ανάπτυξη γης. Γνωρίζουμε τότε το ύψος της συμμετοχής για το κάθε ένα ανάλογος με την συμετοχή του ιδιοκτήτη και του επιχειρματία ανάπτυξης γης καθορίζεται και το μερίδιον τους .
Παράδειγμα έστω η αγοραία αξία του οικοπέδου που καθορίστηκε από τον εκτιμητή είναι 200.000ευρω , αν η έκταση του ακινήτου είναι 600τμ2 και ο συντελεστής δόμησης στην περιοχή είναι 100% με βάση τα πιο πάνω δεδομένα την έκτααη του ακινήτου και τον συντελεστή δόμησης το ολικό εμβαδόν που θα καταλάβουν τα κτίρια δηλαδή το δομήσιμο εμβαδό θα είναι 600τμ2 (600χ100)/100.
Aπο της μελέτες που έχουν γίνει υπολογίζεται ότι έχει υπολογιστεί πως η ανέγερση των κτιρίων θα διαρκέσει 2 έτη και το κόστος θα ανέλθει 1000ευρώ ανα τετραγωνικό μέτρο ,τότε καταλήγουμαι στο θετικό αποτέλεσμα πως το σύνολον των χρημάτων που θα διαθέσει ο χρηματοδότης στο χρονικό διάστημα των δυο ετώνν θα φθάσει στις 600.000 ευρώ (600χ1000ευρώ). Το σύνολο της αξίας των δύο συντελεστών ,δηλαδή του οικοπέδου και του κόστους οικοδομής ,ανέρχεται στις 800.000 ευρώ (600.000 ευρώ και 200.000 ευρώ )Γ
Γνωρίζοντας τώρα πως η συμμετοχή του ιδιοκτήτη του ακινήτου στην κοινοπραξία είναι μόνον 20000ευρω βρίσκουμε πως αυτός δικαιούται να πάρει αναλογικά στην μερίδα του , υπό μορφή αντιπαροχή , το 25% του προϊόντος της τέτοιας κοινοπραξίας.
(200.000χ100)/800.000ευρω=25%
Επειδή όμως για να γίνει κατορθωτή η έναρξη των δομικών έργων ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει υπορχρέωση να διάθεση το ακίνητο του ευθύς αμέσως μετά από την υπογραφή της συμφωνίας και επειδή ο χρηματοδότης δεν έχει υποχρέωση να διαθέσει όλα του τα χρήματα ευθύς αμέσως μετά από την υπογραφή της συμφωνίας , αλλά μπορεί να διαθέσει μικρό μέρος μόνον από τα χρήματα του κατα διαστήματα ,και ανάλογα με την πρόοδο της οικοδομής, γι αυτό σε αντιστάθμισμα της ζημιάς που θα υποστεί ο πρώτος , από την απώλεια της χρήσης του ακινήτου και/η από την απώλεια εισοδήματος της ετήσιας ανατίμησης της αξίας του ακινήτου κατα το διάστημα των δυο ετών που θα διαρκέσει η ανέγερση των κτιρίων , δίδεται σ'αυτόν μια ειδική αύξηση γύρω στα 7% κατ' έτος (ή και περισσότερα ανάλογα με τη θέση και της προοπτικές του ακινήτου) πάνω στο ποσοστό της μερίδας του, το οποίο από 25% ανεβαίνει στα 28,50 % .Έτσι με τα νέα δεδομένα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου του οποίου η μερίδα διαφοροποιήθηκε στα 28.50% δικαιούται να πάρει στην αναλογία του 171τμ2
600τμ2 χ 28.50%=171τμ2
ο επιχειρματίας ανάπτυξης γης του οποίου η αναλογία του αποτελείται από τα υπόλοιπα 71,50% δικαιούται να πάρει στην αναλογία του 429τ2 από την οικοδομή.
600τμ2 χ71,50%=429τμ2
Δεν πρέπει να σχηματιστεί η εντύπωση πως με την αποπεράτωση των κτιρίων και με τον τελικό καθορισμό των διαμερισμάτων που θα πάρει κάθε πλευρά το θέμα αντιπαροχή έχει εξαντληθεί . Τέτοια εντύπωση δεν είναι σωστή. Γιατί υπάρχει ακόμα μια άλλη πολύ σοβαρή πτυχή που πρέπει να μας απασχολήσει. Και η πτυχή αυτή δημιουργείται από τις πρόνοιες του άρθρου 22 του περί ακινήτου ιδιοκτησίας νόμος(Διακατοχή,Εγγραφή, και Εκτιμήσεις) νόμου ΚΕΦ 224 που ρητά προβλέπουν πως οτιδήποτε κτίζεται ,κατασκευάζεται ή φυτεύεται πάνω σε ξένη γη αποτελεί περιουσία του ιδιοκτήτη της γης . Στον επιχερματία ανάπτυξης γης που κτίσει στο ακίνητο με βάση την σύμβαση αντιπαροχής πάνω σε ξένο ακίνητο βρίσκεται από νομικής πλευράς σε πολύ δύσκολη θέση. Προσφέρουμε τις παρακάτω λύσεις που θα τον βοηθήσουν να βγει από το αδιέξοδο που δημιουργείται από τον νόμο.
Πρώτη Λύση : Σταδιακή μεταβίβαση από τον ιδιοκτήτη στο όνομα του επιχειρηματία ανάπτυξης γης μεριδίον επι του ακινήτου , ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών και το ύψος των πληρωμών για την ανέγερση των κτιρίων , μέχρι ότου συμπληρωθούν με τις τέτοιες μεταβιβάσεις τα 71,50% μερίδια ,που όπως είδαμε νωρίτερα αποτελούν το ποσοστό της μερίδας του επιχειρματία ανάπτυξης γης στην οικοδομή.
Δεύτερη Λύση : Mεταβίβαση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη ολόκληρου του ακινήτου του στο όνομα του επιχειρματία ανάπτυξης γής έναντι του ποσού της αγοραίας αξίας και της ειδικής επιπρόσθετης αύξησης για τους σκοπούς της αντιπαροχής και υποθήκευση του ακινήτου στον πρώην ιδιοκτήτη για το ίδιο ποσό. Οταν συμπληρωθεί η οικοδομή υποβάλεται στο Δημαρχείο τελική εγρισή και μετά στο κτηματολόγιο αίτηση για τιτλοποίηση αφού δε εκδοθούν οι σχετικοί τίτλοι γίνονται τότοε ταυτόχρονη ακύρωση της υποθήκης και μεταβίβαση του μέρους που συμφωνήθηκε σαν αντιπαροχή στον πρώην ιδιοκτήτη του ακινήτου.Αυτή είναι πολλή δαπανηρή γιατί συνεπάγεται τη πληρωμή πολλών δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο , όπως μεταβιβαστικά και υποθηκευτικά δικαιώματα.
Τρίτη Λύση : Σύσταση και εγγραφή συνεταιρισμού με συνεταιρικό κεφάλαιο από μεν την πλευρά του ιδιοκτήτη του ακινήτου την αγοραία αξία μαζί με την ειδική αύξηση του ακινήτου του, από την πλευρά του επιχειρηματία ανάπτυξης γης το σύνολον των εξόδων για την ανέγερση της οικοδομής.Μετά την εγγραφή του συνεταιρισμού τον οποίο θα δεσμεύουν οι υπογραφές και των δύο συνεταίρων , η επίβλεψη και ευθύνη της διεξαγωγής των έργων αναλαμβάνεται από τον συνεταιρισμό . Μετά την αποπεράτωση των έργων και την έκδοση των τίτλων στο όνομα του συνεταιρισμού γίνονται οι σχετικές μεταβιβάσεις στο όνομα των δύο συνεταίρων ανάλογα με τη μερίδα που αναλογεί στον καθένα και ο συνεταιρισμό διαλύεται.
Το τελικό συμπέρασμα που βγαίνει από τα πιο πάνω είναι πως η συμφωνία για αντιπαροχή είναι ένα πολύ δύσκολο θέμα που του συνθέτουν πολλά στοιχεία για τον καθορισμό ,έλεγχο και αξιολόγηση των οποίων απαιτούνται πείρα και εξειδικευμένες γνώσεις.Και στις δυο συνεπώς πλευρές αλλά πιο ειδικά στην πλευρά των ιδιοκτητών ακινήτων που οι πιθανότητες είναι ότι ξέρουν πιο λιγότερα πράγματα από την πλευρά των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης. Εισηγούμαι να μην προβαίνουν σε καμιά δέσμευση και να μην υπογράφουν κανένα έγγραφων πριν συμβουλευτούν τους ειδικούς (εκτιμητές και δικηγόρους) επίσης πρέπει οι ιδιοκτήτες να δουν και τους διάφορους φόρους που θα προκείψουν απο την αντιπαροχή διότι η αντιπαροχή θεωρείται πώληση και πρέπει να καταβληθούν τα κεφαλαιουχικά κέρδη ,και να συνεργάζονται με αξιόπιστους επιχειρματίες ανάπτυξης γης με την βοήθεια των οποίων θα αποφύγουν περιπλοκές και δεν αποκλείεται να του οδηγήσουν αργότερα σε πολυδάπανους δικαστικούς αγώνες.
Για ακίνητα που διαθέσιμα για αντιπαροχή παρακαλώ πατήστε τον πιο κάτω σύνδεσμο
https://www.stavrinos-estates.com/el-GR/results.html?filters=;aim$3
