«η διαδικασία προσδιορισμού της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε δεδομένη χρονική στιγμή, βάση μιας συγκεκριμένης μεθοδολογίας και για ένα συγκεκριμένο σκοπό.
Η εκτίμηση αφορά την τρέχουσα εμπορική αξία ενός ακινήτου, η οποία καθορίζεται από την αξία αναγκαστικής ρευστοποίησης, την ανώτατη εμπορική αξία και την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου.
Η εκτίμηση ακινήτων αποτελεί μια ιδιαίτερα σύνθετη και υπεύθυνη εργασία. Κάθε ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας, κάθε αγοραστής ή μισθωτής κατοικίας ή οποιουδήποτε επαγγελματικού ακινήτου, οικοπέδου ή γης, κάθε επενδυτής ακινήτου, οφείλει να προχωρήσει σε μελέτη εκτίμησης σχετικά με το ακίνητο που διαχειρίζεται ή σκοπεύει να αγοράσει με σκοπό την βέλτιστη ενημέρωσή και κατοχύρωσή του πριν την λήψη οποιασδήποτε απόφασης (Αγορά, Πώληση, Μίσθωση κ.α.).
Η διαδικασία εκτίμησης ενός ακινήτου έχει σαν αφετηρία τον έλεγχο των πολεοδομικών χαρακτηριστικών του (δόμηση, συντελεστή κάλυψης, ύψος, χρήση γης, πολεοδομικές παρεκκλίσεις κλπ.), καθώς και την αυτοψία του ακινήτου από πολιτικό μηχανικό. Στη συνέχεια λαμβάνονται υπόψη τα συγκριτικά μεγέθη ανάλογων ακινήτων στην περιοχή ενδιαφέροντος, ενημερωνόμαστε για τις συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί και τις τιμές στις οποίες πραγματοποιήθηκαν ώστε να συνεκτιμηθούν σε σχέση με το ακίνητο.
Η συμβολή – συμμετοχή του επαγγελματία κτηματομεσίτη είναι απαραίτητη και σημαντική όταν πρόκειται να προβείτε σε εκτίμηση ακινήτου.
Ένας δεύτερος ορισμός είναι:
«εκτίμηση είναι η τέχνη ή επιστήμη αποτίμησης της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε μία δεδομένη χρονική στιγμή λαμβάνοντας υπόψη α) τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου, β) τους τρέχοντες οικονομικούς δείκτες της αγοράς και γ) όλες τις εναλλακτικές μορφές επενδύσεων»
Τελικά τι είναι η εκτίμηση? Τέχνη ή επιστήμη?
Είναι και τα δύο.
Υπάρχουν πολλοί ορισμοί αναφορικά στο τι είναι τελικά η εκτίμηση. Ένας ορισμός είναι:
«η διαδικασία προσδιορισμού της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε δεδομένη χρονική στιγμή, βάση μιας συγκεκριμένης μεθοδολογίας και για ένα συγκεκριμένο σκοπό»
Ο λόγος που συντάσσουμε μια εκτίμηση, τα προσκομισθέντα στοιχεία και οι παραδοχές που αναγκαζόμαστε να λάβουμε υπόψη, καθορίζει και την μεθοδολογία εκτίμησης.
Ένας δεύτερος ορισμός είναι:
«εκτίμηση είναι η τέχνη ή επιστήμη αποτίμησης της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε μία δεδομένη χρονική στιγμή λαμβάνοντας υπόψη α) τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου, β) τους τρέχοντες οικονομικούς δείκτες της αγοράς και γ) όλες τις εναλλακτικές μορφές επενδύσεων»
Τελικά τι είναι η εκτίμηση? Τέχνη ή επιστήμη?
Η επιστήμη στηρίζεται σε όλα τα μαθηματικά μοντέλα που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής για τους υπολογισμούς του. Τα μαθηματικά μοντέλα που χρησιμοποιούνται μπορεί να είναι από πολύ απλά μέχρι πάρα πολύ σύνθετα.
Η τέχνη έγκειται στο γεγονός ότι ο εκτιμητής μέσα από ένα πολύ μεγάλο δείγμα στατιστικών στοιχείων και πληροφόρησης από την αγορά πρέπει να είναι σε θέση να επιλέξει τα στοιχεία αυτά που είναι χρήσιμα για την δική του μελέτη και θα τον βοηθήσουν να καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα χωρίς να παραπλανηθεί.
Τελικά εκτίμηση είναι η επιστήμη αποτίμησης της αξίας ενός ακίνητου περιουσιακού στοιχείου
..σε συγκεκριμένο χρόνο..
..λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα οικονομικά στοιχεία της αγοράς ακινήτων ..
..τις παραμέτρους εκείνες που επηρεάζουν την μεταβολή της αξίας των ακινήτων..
..διαθέτοντας την αναγκαία τεχνική πληροφόρηση που αφορά το προς εκτίμηση ακίνητο..
..εφαρμόζοντας τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα και τις μεθοδολογίες που είναι αναγνωρισμένες στον χώρο για την σύνταξη μελετών εκτίμησης..
Για ποιο λόγο συντάσσουμε εκθέσεις εκτίμησης ?
Για να συμβουλέψουμε ένα πελάτη στις επενδυτικές του κινήσεις
Για να προσημειωθεί ένα ακίνητο
Για δικαστικές διαμάχες
Για ορισμό μονάδας αποζημίωσης
Για λογιστικές καταστάσεις και τα ΔΛΠ Για ασφαλιστικούς σκοπούς
Το ακίνητο έχει τρείς διαστάσεις
-
Τεχνική διάσταση
-
Οικονομική διάσταση
-
Νομική διάσταση
Όλοι οι παραπάνω παράγοντες συνυπολογίζονται ώστε να καταλήξουμε σε ασφαλή συμπεράσματα για την αξία του. Συνεπώς ο καταρτισμένος εκτιμητής που θέλει να το ακολουθήσει ως επάγγελμα πρέπει να διαθέτει γνώσεις και από τις τρείς παραπάνω επιστήμες. Θα πρέπει να είναι σε θέση να αντιλαμβάνεται πώς και σε ποιο βαθμό οι παραπάνω μεταβλητές επηρεάζουν την αξία του ακινήτου.
Το ακίνητο είναι στην ουσιαστικά χρήμα επενδυμένο με μία συγκεκριμένη μορφή. Συνεπώς η γνώση και κατανόηση οικονομικών όρων όπως πληθωρισμός, επιτόκιο κλπ θα τον βοηθήσει να αντιληφτεί τις τάσεις της αγοράς, τον τρόπο χρηματοδότησης των ακινήτων και πως οι μίκρο / μάκρο οικονομικοί δείκτες επηρεάζουν τελικά το αποτέλεσμα μιας εκτίμησης.
Τα ακίνητα διαθέτουν την δική τους οικονομία με όλα τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που τα ξεχωρίζουν από εναλλακτικές μορφές επενδύσεων.
Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ακινήτων ως μορφή επένδυσης είναι:
Η επένδυση στα ακίνητα είναι μεσοπρόθεσμη είτε μακροπρόθεσμη επένδυση, σε σχέση με άλλες επενδύσεις οι οποίες μπορούν να μας δώσουν άμεσα κέρδη πχ μετοχές
Κάθε ακίνητο στο οποίο επενδύουμε έχει μοναδικά χαρακτηριστικά
Η συναλλαγή ενός ακινήτου απαιτεί χρόνο και χρήμα (κόστη μεταβίβασης)
Στην Ελλάδα η ακίνητη περιουσία φορολογείται υψηλά και συχνά αποτελεί άμεση πηγή άντλησης εισοδήματος για τα κρατικά ταμεία
η επένδυση μας απαξιώνεται κτιριακά με την πάροδο του χρόνου
Σωστό management του χαρτοφυλακίου μας μπορεί να δημιουργήσει υπεραξίες
Η επένδυση μας απαιτεί συντήρηση (επιπλέον χρήμα)
Η αγορά ενός ακινήτου απαιτεί σημαντικά ποσά
Η διαχείριση του είναι συχνά μια πολύπλοκη διαδικασία (πχ εμπορικό κέντρο, κτίριο γραφείων, ξενοδοχείο)
Η αγορά δεν είναι τέλεια, με ελεύθερη και πλήρη πληροφόρηση. Κρύβονται επενδυτικοί κίνδυνοι
έντονες πληθωριστικές τάσεις
Οι αποδόσεις των ακινήτων μεταβάλλονται με αργούς σχετικά ρυθμούς και συχνά είναι μεγαλύτερες από εναλλακτικές μορφές επενδύσεων. Βέβαια η επένδυση σε κάθε τύπο ακινήτου αποδίδει διαφορετικά αλλά περιέχει και διαφορετικό κίνδυνο
Το ακίνητο δεν μπορεί να ρευστοποιηθεί άμεσα εφόσον χρειαζόμαστε κεφάλαιο
Το ακίνητο μπορεί να υποθηκευτεί για άντληση κεφαλαίων
Πως ορίζεται τελικά το ακίνητο?
Κατά τον αστικό κώδικα ακίνητο θεωρείται το έδαφος και όλα τα συστατικά αυτού.
Αλλιώς ακίνητο είναι ο χώρος, απτός ή μη στον οποίο θεμελιώνεται αυτοτελές ή εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιακό δικαίωμα.
Δηλαδή το ακίνητο είναι ένα περιουσιακό στοιχείο το οποίο αποτελείται από έδαφος με απεριόριστο χρόνο ζωής και κτίσματα με περιορισμένη ζωή.
Σχέση Αγοραίας Αξίας και Τιμής ακινήτου
Η αξία του ακινήτου στην εκτίμηση δεν αποτελεί τίποτα παραπάνω από μία άποψη για το ποσό που δύναται να πωληθεί ένα περιουσιακό στοιχείο κατά την ημέρα της εκτίμησης.
Η τιμή του ακινήτου είναι το καταγεγραμμένο ποσό στο οποίο έγινε τελικά η πράξη αγοραπωλησίας.
Γιατί συχνά οι δύο παραπάνω τιμές δεν συμπίπτουν?
Θεωρητικά σε συνθήκες τέλειας αγοράς όπου υπάρχει διαφάνεια και ολοκληρωμένη πληροφόρηση η αγοραία αξία θα ισούται πάντα με την τιμή .
Η τέλεια αγορά. Όταν βρίσκονται σε ισορροπία οι δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης. Η ανταγωνιστική αγορά προϋποθέτει
Μεγάλο αριθμό αγοραστών και πωλητών ώστε να είναι αδύνατη η επιρροή τους στην τιμή. Οι αγοραστές επιθυμούν να αγοράσουν στην χαμηλότερη δυνατή τιμή και οι πωλητές επιθυμούν να πουλήσουν στην υψηλότερη δυνατή τιμή.
Πλήρης γνώση των συνθηκών της αγοράς και όλων των εναλλακτικών λύσεων
Δυνατότητα εξαναγκασμού για την εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων από τους συμβαλλόμενους
Μονοπωλιακός ανταγωνισμός
Είναι η αγορά στην οποία υπάρχει ικανός αριθμός επιχειρήσεων που διαθέτουν παρεμφερή προϊόντα.
Το διαφοροποιημένο προϊόν διαφοροποιεί στην ουσία την αγορά του τέλειου ανταγωνισμού από την αγορά μονοπωλιακού ανταγωνισμού. Όλα τα άλλα στοιχεία είναι ίδια.
Ποιος είναι ικανός να πραγματοποιεί εκτιμήσεις?
Σήμερα μία σωρεία επαγγελματιών (μηχανικοί,οικονομολόγοι, μεσίτες, δικηγόροι κλπ)πραγματοποιούν εκτιμήσεις κάθε μορφής ακινήτου και οποιουδήποτε βαθμού δυσκολίας.
Υπάρχει κίνδυνος σ’ αυτό?
Πρέπει πέρα από την εμπειρία να διαθέτει ακαδημαϊκές γνώσεις πάνω στην εκτιμητική επιστήμη και να επιμορφώνεται συνεχώς πάνω στο αντικείμενο του
Πρέπει να είναι σε θέση να αναλάβει πλήρη ευθύνη για το αποτέλεσμα της εκτίμησης
Πρέπει να είναι αμερόληπτος και ποτέ να μην λειτουργεί υπέρ ενός πελάτη
Πρέπει να έχει ήθος, να είναι έντιμος και άνθρωπος αδιαμφισβήτητου κύρους στην αγορά
Πρέπει να μην εκτελεί εκτιμήσεις κατά παραγγελία
Να μην συζητά με τον πελάτη το αποτέλεσμα μιας εκτίμησης πριν τελικώς παραδοθεί
Πρέπει να μην συνδέει την αμοιβή του με το αποτέλεσμα της εκτίμησης
Πρέπει να μην λαμβάνει υπόψη απίθανες παραδοχές στα μοντέλα που ακολουθεί
Πρέπει να δέχεται βοήθεια και συστάσεις
Να είναι γνώστης της αγοράς που κινείται
Πρέπει να είναι κοινωνικός με διευρυμένο κύκλο επαγγελματιών και να ενημερώνεται συνεχώς για την πορεία της κτηματαγοράς, της οικονομίας, την πολεοδομική νομοθεσία κλπ
Να διαθέτει επαγγελματική κάλυψη Να είναι διακριτικός και εχέμυθος
Προσφορά για ανάληψη εκτίμησης
Ο εκτιμητής πρέπει να στέλνει γραπτή προσφορά στον πελάτη για ανάληψη εκτίμησης η οποία πρέπει να αναφέρει ρητά τα παρακάτω:
Το όνομα του πελάτη ή της εταιρείας που ζητά την εκτίμηση
Τον σκοπό της εκτίμησης, πχ για δικαστική διαμάχη, για ΔΛΠ κλτ
Το ακίνητο που εκτιμάται, είδος κλπ
Ποια αξία ζητείται, πχ εμπορική αξία, εύλογη αξία κλπ
Δήλωση ότι μπορεί να αναλάβει την εκτίμηση και ότι δεν συντρέχουν λόγοι απόρριψης της εκτίμησης
Τις μεθοδολογίες που θα χρησιμοποιήσει και βάση ποιον προτύπων
Τις παραδοχές που θα λάβει υπόψη στην εκτίμηση
Τα απαραίτητα στοιχεία που χρειάζεται για την έκβαση της εκτίμησης
Σε ποιο βαθμό επιθυμεί να ερευνήσει το ακίνητο. Να ζητήσει πρόσβαση /συνοδεία από τον πελάτη όπου κρίνει απαραίτητο
Τις αρχές που βασίστηκε η εκτίμηση
Τους όρους ανάθεσης της έκθεσης, τον βαθμό εμπιστευτικότητας της έκθεσης, τους περιορισμούς στην δημοσίευση αυτής κλπ
Αν κρίνεται απαραίτητο την νομισματική μονάδα που χρησιμοποιείται
Τα στοιχεία στα οποία βασίστηκε η έκθεση εκτίμησης
Αυτοψία του ακινήτου και σε ποιο βαθμό έγινε
Δήλωση των εκτιμητικών προτύπων που έλαβε χώρα η έκθεση
Ανάλυση της μεθοδολογίας που χρησιμοποιήθηκε
Οι πιο συνήθεις αξίες των που αναφέρονται στις εκθέσεις εκτίμησης είναι:
-
Η εμπορική αξία (market value)
-
Αξία βάση της υψηλότερης και καλύτερης χρήσης
(highest & best use value)
3. Η εύλογη αξία (fair value)
4.Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης (DRC)5. Η μισθωτική αξία (market rent)
6.Η αντικειμενική αξία (Ελλάδα)
Αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης
Το ΑΚΑ είναι η διαδικασία εκτίμησης που ακολουθεί ο εκτιμητής ώστε να καταλήξει στην αξία υπάρχουσας χρήσης ή στην αξία στην χρήση σε εξειδικευμένα ακίνητα που σπάνια, ίσως ποτέ, πωλούνται ή μισθώνονται αυτοτελώς στην αγορά. Ίσως μεταβιβασθούν ως τμήμα επιχείρησης.
Απουσία αντίστοιχης αγοράς, το ΑΚΑ χρησιμοποιείται
για τη παραγωγή ανάλυσης της αγοράς. Είναι λοιπόν
ακατάλληλο σαν μεθοδολογία για επενδυτικά ακίνητα
ή για ακίνητα πλεονασματικά σε σχέση με τις
λειτουργικές απαιτήσεις της ιδιοκτήτριας επιχείρησης.
Η διαδικασία που ακολουθείται για κάθε αυτοψία και η διάρκεια αυτής εξαρτάται κατά κύριο λόγο από το ακίνητο που πρόκειται να εξετάσουμε.
Τα ακίνητα που εκτιμούμε συνήθως κατηγοριοποιούνται σε:
Κενή γη, εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου, εντός ζώνης Αξιοποιημένη γη
Κατοικίες
Καταστήματα
Κτίσματα (γραφεία‐ κατοικίες‐καταστήματα)
Ελέγχουμε εξονυχιστικά τον φάκελο της άδειας οικοδομής (κατόψεις, τοπογραφικό, χρήση άδειας σε σχέση με τρέχουσα χρήση του ακινήτου, υπερβάσεις σε επιφάνεια, περίγραμμα, ύψος, θέση του κτίσματος, αποστάσεις από τα όρια κλπ)
Ποιότητα κατασκευής και υλικών
Βαθμός συντήρησης
Τυχών ανακαινίσεις, αντικατάσταση υλικών Φθορές, αστοχία υλικών και ζημίες Πρόσβαση
Αισθητική – λειτουργικότητα
Ηλικία (στα καταστήματα όχι απαραίτητα)
Ιδιαίτερος χαρακτήρας της περιοχής – σύγκριση των ανταγωνιστικών αναπτύξεων
Έρευνα αγοράς ομοειδών ακινήτων
Βιοτεχνικά – βιομηχανικά κτίρια‐ αποθήκες
Ελέγχουμε εξονυχιστικά τον φάκελο της άδειας οικοδομής (κατόψεις, τοπογραφικό, χρήση άδειας σε σχέση με τρέχουσα χρήση του ακινήτου, υπερβάσεις σε επιφάνεια, περίγραμμα, ύψος, θέση του κτίσματος, αποστάσεις από τα όρια κλπ)
Ποιότητα κατασκευής και υλικών
Βαθμός συντήρησης
Τυχών ανακαινίσεις, αντικατάσταση υλικών Φθορές, αστοχία υλικών και ζημίες
Γεωτρήσεις, ύπαρξη γερανογέφυρας, φορτία λειτουργίας
Αριθμός πραγματικών κλινών
Πηγές εσόδων ξενοδοχείου (pool bar, mini market, restaurant, disco, spas, courts, water sports , ιδιωτική μαρίνα, θέατρο κλπ)
Ισολογισμοί των πέντε (5) τουλάχιστον τελευταίων ετών
Προσβάσεις – απόσταση από αεροδρόμιο, λιμάνι, τραίνο κλπ
Στατιστικά στοιχεία πελατών (ηλικία, χώρα προέλευσης, μέση διάρκεια παραμονής κλπ)
Έρευνα αγοράς και καταγραφή ανταγωνιστικών ξενοδοχειακών μονάδων στη ν εγγύς και ευρύτερη καμιά φορά περιοχή (+/‐ 1*)
Έρευνα τουριστικής αγοράς περιοχής (πληρότητα, high season, προέλευση τουριστών, μέση διάρκεια διακοπών, τιμές πόρτας ξενοδοχείων, δυναμικότητες ξενοδοχείων, κατηγοριοποίηση ξενοδοχείων κλπ)
Υπό ανάπτυξη μονάδες και πότε θα ξεκινήσει η λειτουργία τους
Ποιες μονάδες πουλήθηκαν πρόσφατα
Ποιες μονάδες ξενοδοχείων έκλεισαν στην περιοχή και την αιτία
Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά υπό εκτίμηση μονάδας
Ηλικία, ποιότητα κατασκευής, βαθμός συντήρησης, ανακαινίσεις, αισθητική, περιβάλλων χώροι
Εξοπλισμός δωματίων, εξοπλισμός κουζίνας κλπ
Ειδικός / θεματικός χαρακτήρας ξενοδοχείου.Μοναδικότητα
Και πολλά άλλα κατά περίπτωση
Φθορές και ζημίες στα επιχρίσματα
Υδραυλικά (σκουριασμένα, διαρροές κλπ)
Στεγανότητα ταράτσας, διείσδυση νερού
Κουφώματα (κατεστραμμένα, σφηνωμένα, σπασμένοι υαλοπίνακες κλπ)
Δάπεδα
Θέρμανση, τζάκια Ζημίες από σεισμούς
Πρώτος γρήγορος έλεγχος στατικής επάρκειας του κτιρίου
ΦΕΚ χαρακτηρισμού (διατηρητέο ως προς την πρόσοψη, καθ’ ολοκληρία κλπ )
Δυνατότητα εξάντλησης του ΣΔ
Προσδιορισμός των εργασιών αποκατάστασης του κτιρίου στην αρχική του κατάσταση ώστε να είναι πλήρως λειτουργικό
Έρευνα στην περιοχή για μίσθωση – πώληση αντίστοιχων κτιρίων
Μέτρα προστασίας κατά την αυτοψία
Ο εκτιμητής εργάζεται σε ξένη ιδιοκτησία. Πρέπει να είναι διακριτικός και να μην αναστατώνει τους κατοίκους / χρήστες. Αυτό σημαίνει συχνά ότι πρέπει να ενεργεί γρήγορα, όχι όμως πρόχειρα
Συχνά βιώνει εχθρικές καταστάσεις (διαζύγια,κατασχέσεις κλπ) και πρέπει να είναι ψυχικά προετοιμασμένος
Εκτιμά τους κινδύνους και λαμβάνει όλα τα απαραίτητα μέτρα προσωπικής προστασίας
Κράνος, ειδικά υποδήματα Φακό, μάσκα
Χρήση σκάλας με συνοδεία
Επίσκεψη σε εγκαταλελειμμένα κτίσματα(βιομηχανοστάσια, διατηρητέα, σεισμόπληκτα κλπ) με συνοδεία ή ενημέρωση στο γραφείο για την ώρα και τον τόπο της αυτοψίας. Προσοχή σε σάπια πατώματα, σύριγγες, φίδια, σκυλιά, πηγάδια κλπ
Αυτοψίες σε λατομεία με συνοδεία
Σε βιομηχανικές μονάδες που λειτουργούν ζητά συνοδεία από άνθρωπο της επιχείρησης. Επικίνδυνες ηλεκτρικές εγκαταστάσεις κλπ
Τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα
Η International Valuation Standards Committee (IVSC) αποτελεί τον φορέα ο οποίος εκδίδει τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (International Valuation Standards ‐ IVS).
Τα πρότυπα δημιουργήθηκαν από την ανάγκη τυποποίησης‐σύγκλισης διεθνώς του τρόπου εκτίμησης των ακινήτων. Είναι απόρροια της διεθνοποίησης των αγορών η οποία ξεκίνησε σταδιακά από το 1970.
Το 1984 ιδρύθηκε η TIAVSC η οποία το 1994μετονομάστηκε σε IVSC
Δηλαδή γίνεται προσπάθεια να εναρμονιστεί ο τρόπος που εκτελούμε εκτιμήσεις διεθνώς και να επισημανθούν οι όποιες διαφοροποιήσεις λαμβάνουν χώρα (όταν συμβαίνει) σε διάφορα κράτη.
Επίσης υπήρξε η ανάγκη σύγκλισης των εκτιμήσεων με τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα (International Accounting Standards ‐ IAS) και να επισημανθούν οι υποχρεώσεις των εκτιμητών σε εκθέσεις εκτίμησης για οικονομικές καταστάσεις.
Τα εκτιμητικά πρότυπα δεν είναι παγιωμένα αλλά κατά καιρούς γίνονται κατάλληλες προσθήκες, απόρροια της μετεξέλιξης των αγορών. Οπότε απαιτείται συνεχής ενημέρωση – παρακολούθηση.
Οι πελάτες πρέπει να δέχονται εκτιμήσεις βάση των IVS μόνο όταν αυτές παράγονται από επαγγελματίες εκτιμητές κατάλληλα εκπαιδευμένους, οι οποίοι είναι μέλη Εθνικού Φορέα. Ο οποίος φορέας επιβάλει την
τήρηση προτύπων καταλληλότητας του εκτιμητή
την πιστοποίηση της ικανότητας, τυπικών προσόντων και επάρκειας του εκτιμητή
κώδικα δεοντολογίας
εμπειρία του εκτιμητή
στοιχεία αναγκαία για την έκθεση εκτίμησης
Ποιες είναι η μέθοδοι εκτίμησης?
Σύμφωνα με τα IVS οι μέθοδοι εκτίμησης της αγοραίας αξίας είναι οι παρακάτω τέσσερις (4):
1. Η συγκριτική μέθοδος
2. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου 3. Η υπολειμματική μέθοδος
4.Η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης
2001, η US Federal Reserve (κεντρική τράπεζα των ΗΠΑ) ρίχνει τα επιτόκια στο 1%. Αυτό πρακτικά σημαίνει «φθηνό» χρήμα για τις τράπεζες, οι οποίες δανείζονται μεγάλα κεφάλαια.
Υποθέτουμε ότι μία οικογένεια με καλά πιστοληπτικά κριτήρια επιθυμεί να αγοράσει ένα σπίτι. Πηγαίνει και παίρνει ένα δάνειο υποθηκεύοντας το σπίτι. Αποτέλεσμα ένα σπίτι πουλήθηκε, η τράπεζα πούλησε χρήμα και η οικογένεια έχει πια ένα σπίτι και μία δόση δανείου να εξυπηρετεί. Η εν λόγω οικογένεια δεδομένου ότι έχουν καλές και σταθερές δουλειές κλπ θεωρείται ασφαλής δανειολήπτης με υψηλή πιστοληπτική ικανότητα και με μικρό κίνδυνο αδυναμίας να εξυπηρετήσει το δάνειο (prime loan).
Ο τραπεζίτης στην συνέχεια τιτλοποιεί τις απαιτήσεις των prime loans με την έκδοση των λεγόμενων CDO’s (Collateralized Dept Obligations). Τα CDO είναι σύνθετα χρηματοοικονομικά προϊόντα τα οποία έχουν
μία διαβάθμιση στις αποδόσεις που εξασφαλίζουν αλλά και στο ρίσκο 68 της επένδυσης
Οι τράπεζες στην Αμερική είχαν φτάσει σε σημείο να δανείζουν με δείκτη LTV (Loan to Value) 120%,δηλαδή 1,2 φορές την αξία του ακινήτου. Θεωρητικά πάλι επειδή τα ακίνητα θα ανέβαιναν δεν διέτρεχαν υψηλό κίνδυνο. Παράλληλα οι πιέσεις στους εκτιμητές για να υπερεκτιμήσουν τα ακίνητα ώστε να δοθούν περισσότερα δάνεια ήταν αφόρητες.
Όπως είναι φυσικό οι δανειολήπτες υψηλού κινδύνου
άρχισαν ο ένας μετά τον άλλο να μην εξυπηρετούν τα
δάνεια, πάρα πολλά κατασχεμένα σπίτια βγήκαν προς
πώληση και καθώς η προσφορά υπερέβη την ζήτηση
τελικώς οι τιμές των ακινήτων στην Αμερική άρχισαν να πέφτουν δραματικά....
Ακόμα και οι καλοπληρωτές και τυπικοί δανειολήπτες άρχισαν να αναρωτούνται αν αξίζει τον κόπο να πληρώνουν ένα δάνειο $300.000 όταν το σπίτι σήμερα αξίζει $100.000. Δεν φτάνει μόνο αυτό. Λόγω της κρίσης άρχισαν να βλέπουν τα επιτόκια να αυξάνονται σημαντικά.
Οι επενδυτές και οι τραπεζίτες είχαν στα χέρια τους μία ωρολογιακή βόμβα που την είχαν αγοράσει πολύ ακριβά και κανείς πια δεν την ήθελε ώστε να την κεφαλαιοποιήσουν.
Ονομάζεται αλλιώς ως μέθοδος της κτηματαγοράς.
Στην αγγλική γλώσσα μεταφράζεται ως «the comparative method».
Θεωρείται ο ‘θεμέλιος λίθος’ της εκτιμητικής επιστήμης.
Αποτιμά κυρίως την εμπορική αξία (market value) ή το μίσθωμα (market rent) ενός ακινήτου.
Να εφαρμόζεται πάντα, όταν κρίνεται κατάλληλη για ένα συγκεκριμένο τύπο ακινήτου. Ακόμα και όταν θεωρείται απλά αποδεκτή, να χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με άλλες μεθοδολογίες.
Μας βοηθά συχνά να διασταυρώσουμε τα αποτελέσματα άλλων μεθόδων και να καταλήξουμε αν είναι λογικά.
Τα μαθηματικά της μεθόδου συγκριτικών στοιχείων είναι πολύ απλά και στηρίζονται σε απλές αναγωγές. Πάραυτα απαιτείται εμπειρία (τέχνη για πολλούς) ώστε να συγκεντρωθούν κατάλληλα και ικανού αριθμού συγκριτικά στοιχεία.
Εφαρμόζονται οι ίδιες αναγωγές για όμοια χαρακτηριστικά σε όλο το δείγμα.
Ο μικρός αριθμός ή η ανομοιογένεια των συγκριτικών στοιχείων οδηγεί σε αυξημένο κίνδυνο για την αξιοπιστία του αποτελέσματος της μεθόδου.
Γενικά είναι φρόνιμο ο εκτιμητής να εφαρμόζει περισσότερες από μία μεθοδολογίες πριν καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα για την αξία ενός ακινήτου.
Για να διαμορφωθεί ένα ικανό δείγμα συγκριτικών στοιχείων πρέπει να προσέξουμε ώστε:
Τα συγκριτικά στοιχεία να αναφέρονται στην εγγύς περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου.
Να είναι ομοειδές ακίνητο .
Να γνωρίζουμε για την ηλικία, την ποιότητα κατασκευής, τον βαθμό συντήρησης, το κτιριολογικό πρόγραμμα, τον προσανατολισμό, την θέση, τον όροφο, τις προσβάσεις των υπό σύγκριση στοιχείων.
Να γνωρίζουμε τις πραγματικές τιμές συναλλαγής οι οποίες έγιναν ΣΕ ΟΜΑΛΕΣ ΣΥΝΘΗΚΕΣ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ.
Οι ζητούμενες τιμές από αγγελίες δεν είναι ασφαλές και αξιόπιστο συγκριτικό στοιχείο!
Οι κύριοι συντελεστές αναγωγής των γηπέδων είναι: Σχέση ΣΔ_εκτιμώμενου / ΣΔ_συγκρινόμενου Γωνιακό / μη γωνιακό : [±5% , ±10%]
Μέγεθος: [±5% , ±10%]
Μικρό πλάτος οδού (<6,00μ) : ‐20%
Σχέση προσώπου / βάθους. Αν το βάθος του γηπέδου υπερβαίνει το 3 x μήκος προσώπου: ‐50%
Αν υπάρχει δουλεία διόδου: ‐30% Αν είναι συνιδιοκτησία: ‐10%
Η αξία τους συνδέεται με: Τοποθεσία, θέση
Όροφος, ύπαρξη ανελκυστήρα Θέα, προσανατολισμό Ποιότητα κατασκευής
Βαθμός συντήρησης Διαμπερές, γωνιακό, ενδιάμεσο
Διαρρύθμιση Εξώστες Θέρμανση
Οι κύριοι συντελεστές αναγωγής των διαμερισμάτων είναι:
Ηλικία: 1/(1+α)τ
όπου α= ετήσιο ποσοστό απαξίωσης
Δηλ. αν τα νεόδμητα στην περιοχή κυμαίνονται στις €2.000/τ.μ. ένα διαμέρισμα ηλικίας 10 ετών (με α=1,50%) κυμαίνεται στις: €2.000/τ.μ. x [1/(1+0,015)10]=
€2.000/τ.μ. x 0,861 = €1.723,33/τ.μ.
Ποιότητα κατασκευής: [±5% , ±10%]
Όροφος: ±2,00% / ρετιρέ: 5,00% / ισόγεια διαμερίσματα: ‐15,00%
Μέγεθος: [±5% , ±10%] Προσανατολισμός / γωνιακό: ±5% Κατάσταση εσωτερικού: ±15%
Τα παρακολουθήματα δεν τα εκτιμάμε χώρια αλλά προσαρμόζουμε αντίστοιχα την τιμή μονάδας στα μέτρα του ΣΔ
Η αξία τους συνδέεται με: Τοποθεσία, θέση
Προσβάσεις, θέσεις στάθμευσης Προσανατολισμός
Όροφος – ύπαρξη ανελκυστήρα
Διαρρύθμιση, ύπαρξη εσωτερικού wc ή όχι σε παλιές οικοδομές
Δυνατότητα τοποθέτησης ταμπέλας Δίκτυα παροχών (πχ data) κλιματισμός
Οι κύριοι συντελεστές αναγωγής των γραφείων είναι: Ηλικία: 1/(1+α)τ
όπου α= ετήσιο ποσοστό απαξίωσης
Δηλ. αν τα νεόδμητα στην περιοχή κυμαίνονται στις €2.500/τ.μ. ένα γραφείο ηλικίας 6 ετών (με α=1,20%) κυμαίνεται στις: €2.500/τ.μ. x [1/(1+0,012)6]=
€2.500/τ.μ. x 0,93 = €2.325,00/τ.μ.
Ποιότητα κατασκευής: [±5% , ±10%]
Προσανατολισμός / γωνιακό: ±5%
Δρόμος με εμπορικότητα & όροφος. Το ποσοστό κυμαίνεται
Κατάσταση εσωτερικού: ±15% Μέγεθος: [±5% , ±10%]
Η αξία τους συνδέεται με: Εμπορικότητα δρόμου, θέση Προβολή
Μήκος βιτρίνας
Σχέση βιτρίνας / βάθους καταστήματος. Ζωνοποίηση καταστημάτων
Γωνιακό / μεσαίο
Ελεύθερο ύψος καταστήματος Ύπαρξη υπογείου / μεσοπατώματος
Ηλικία? Δεν παίζει σημαντικό ρόλο!
Ποιότητα κατασκευής / βαθμός συντήρησης. Δεν παίζει επίσης σημαντικό ρόλο. Συνήθως τα καταστήματα πωλούνται cold shell (ψυχρό κέλυφος) και ο εκάστοτε επιχειρηματίας τα διαμορφώνει ανάλογα τις ανάγκες του.
Η ανοιγμένη επιφάνεια ενός καταστήματος ανάγει σε τιμή μονάδας ισογείου όλες τις επιφάνειες του.
Ισόγειο x 1 + Υπόγειο x 20% + Μεσοπάτωμα x 30% Δεν εφαρμόζεται σε πολυώροφα εμπορικά κέντρα, shop in shop κλπ
Παρατηρούμε ότι τα διαμερίσματα Β και Ε έχουν όλα τα στοιχεία τους κοινά εκτός από την ημερομηνία πώλησης τους.
Η διαφορά στην τιμή τους είναι €1.560/τ.μ. – €1.500/τ.μ. = €60/τ.μ. μέσα σε χρονικό διάστημα t=3μήνες.
Συνεπώς €60/τ.μ. ÷ 3 = € 20/τ.μ./μήνα και ο πίνακας γίνεται:
Αναγωγή βάση του βαθμού συντήρησης
Παρατηρούμε ότι τα διαμερίσματα Γ και Δ έχουν όλα τα χαρακτηριστικά τους κοινά, εκτός από την κατάσταση κατασκευής.
Η διαφορά από την καλή στην μέτρια κατάσταση εκφράζεται σε €1.910 – €1.550 = €360. Επομένως ο πίνακας αλλάζει ως εξής:
Διαφορά 3ου και 1ου ορόφου: €1.800/τ.μ. – €1.680/τ.μ. = €120/τ.μ.
Διαφορά 3ου και 4ου ορόφου: € 1.910/τ.μ. – €1.800/τ.μ. = €110/τ.μ.
Επομένως ο πίνακας αλλάζει ως εξής:
Θεωρούμε ότι η τιμή μονάδας στην περιοχή είναι€4.911/τ.μ. και το οικόπεδο εκτιμάται
430τ.μ. x €4.911/τ.μ. = €2.111.730,00, στρογγυλοποιημένο σε €2.100.000.
Η μέθοδος αυτή δεν είναι η πλέον κατάλληλη για οικόπεδα. Προτιμάται η μέθοδος αξιοποίησης οικοπέδου που θα αναλυθεί αργότερα
Να εκτιμηθεί διαμέρισμα σαλοκουζίνας, 2 δωματίων, 1 λουτραποχωρητηρίου, επιφάνειας 90τ.μ. στον Άγιο Ιωάννη Θεσσαλονίκης.
Από την έρευνα αγοράς καταγράψαμε τις παρακάτω τιμές πώλησης αντίστοιχων διαμερισμάτων στην εγγύς περιοχή.
Xi= 245.000, 248.000, 250.000, 250.000, 250.000, 250.000, 251.000, 252.000, 252.000, 254.000.
Ο μέσος αριθμητικός του δείγματος είναι:
÷ n = (245.000 + 248.000 + 250.000 + 250.000 + 250.000 + 250.000 + 251.000 + 252.000 + 252.000 + 254.000) ÷ 10 = €250.200
Η θέση της διαμέσου είναι:
(n+1)÷2 = 5,5 δηλαδή ανάμεσα στην 5η και 6η θέση. Δηλαδή βάση της διαμέσου η αξία είναι (250.000 + 250.000) /2 =€250.000
Επικρατούσα τιμή δείγματος Μο = 250.000
