Aγορά ακινήτου Κύπρος. Σε ποιες περιπτώσεις πρέπει όταν αγοράσουμε ακίνητο στην Κύπρο να καταθέσουμε το αγοραπωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο
Το αγοραπωλητήριο έγραφο για την αγορά του ακινήτου στην Κύπρο είναι μια σύναψη συμφωνίας ,είναι μια σύμβαση που γίνεται μεταξύ του αγοραστή του ακινήτου και του πωλητή δηλαδή του δικαιοδόχου του ακινήτου και του δικαιοπάροχου. Το αγοραπωλητήριο έγγραφο για την αγορά του ακινήτου στην Κύπρο είναι μια υπόσχεση που γίνεται μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή ,ο κύριος του ακινήτου είναι ο πωλητής και υπόσχεται στον αγοραστή ότι θα το πωλήσει το ακίνητο κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις και κάτω από ορισμένο χρονικό περιθώριο.
Για αυτό είναι καλύτερα αν είναι δυνατό να μην γίνεται πωλητήριο έγγραφο και να γίνεται κατευθείαν μεταβίβαση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο Κύπρου.
Αν όμως σε περίπτωση που το ακίνητο που θα αγοράσετε στην Κύπρο είναι πχ υπό κατασκευή και δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ή αν δεν υπάρχουν τα λεφτά και πρέπει ο αγοραστής να κάνει δάνειο για το ακίνητο στην Κύπρο που θα αγοράσει και δεν είναι δυνατή ή άμεση μεταβίβαση του ακινήτου τότε συστήνεται να γίνεται πωλητήριο έγγραφο διαφορετικά συστήνεται να μην γίνεται πωλητήριο έγγραφο και να γίνεται άμεση μεταβίβαση του ακινήτου στο κτηματολόγιο της Κύπρου
Αφού συνταχθεί το αγοραπωλητήριο έγγραφο όπου πρέπει να είναι σαφής για να υπάρχει μεγαλύτερη ισχύ πρέπει να χαρτοσημανθεί και να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο της Κύπρου όσο πιο σύντομα γίνεται αλλά να μην περάσουν οι 6 μήνες από την ημέρα υπογραφής του αγοραπωλητηρίου εγγράφου.
Τα οφέλη κατάθεσης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο Κύπρου είναι
1) Με την κατάθεση του πωλητήριου εγγράφου στο Κτηματολόγιο της Κύπρου το αγοραπωλητήριο έγγραφο έχει σύμφωνα με το νόμο ισχύ. Αφού ο πωλητής αρνείται ή /και παραλείπει /δεν ανταποκρίνεται να υλοποιήσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις και αρνείται να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Κύπρου για την μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή . Τότε ο αγοραστής του ακινήτου έχει το δικαίωμα να αποταθεί στο Δικαστήριο της Κύπρου και να εκδώσει σχετικό διάταγμα δικαστηρίου με σκοπό την εγγραφή της ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομα του ή την αποζημίωση (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, αρ. 81(I)/2011 (δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης του Πωλητήριου Εγγράφου)
2)Με την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο της Κύπρου αποφεύγετε η πιθανότητα ο πωλητής του ακινήτου να το πωλήσει το ίδιο ακίνητο ή την ίδια μονάδα σε δεύτερο πιθανό αγοραστή. Θυμάμαι μια περίπτωση το 2006 όταν οι τιμές των ακινήτων στην Κύπρο πήγαινα μέρα με την μέρα πάνω αφού ένας ιδιοκτήτης πώλησε το ακίνητο του και υπόγραψε πωλητήριο έγγραφο με τον αγοραστή μετά από λίγες μέρες βρήκε περισσότερα χρήματα και το πώλησε και δεύτερη φορά . Ο πρώτος αγοραστής δεν το κατάθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο και έτσι για τον πωλητή ήταν πιο εύκολο να το πώληση στον δεύτερο αγοραστή που του ήταν πιο ψηλή η τιμή , και να πει στο πρώτο αγοραστή δικαιολογία ότι τάχα δεν τον αφήνει η σύζυγος του με αποτέλεσμα να ακυρώσει την πρώτη πώληση και να επιστρέψει πίσω τα λεφτά στον πρώτο αγοραστή.
3) Με την κατάθεση του αγοραπωληρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο Κύπρου έχετε το δικαίωμα να εκχωρήσετε, ως εκχωρητής, τα δικαιώματα και υποχρεώσεις σας τα οποία καθορίζονται στο Πωλητήριο Έγγραφο , σε τρίτο πρόσωπο (εκδοχέα), χωρίς να είναι απαραίτητη η έγγραφη συγκατάθεση του πωλητή. Δηλαδή, μπορείτε να δωρίσετε ή να πωλήσετε τα δικαιώματα/υποχρεώσεις σας ως αγοραστής σε ένα άλλο πρόσωπο. Η «σύμβαση εκχώρησης» κατατίθεται στο Τμήμα Κτηματολογίου της Κύπρου από τα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή τον εκχωρητή και τον εκδοχέα, εντός έξι (6) μηνών από την υπογραφή της, μαζί με την προσκόμιση σχετικού πιστοποιητικού διευθέτησης του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών του εκχωρητή από το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων Κύπρου (Κλάδος Κεφαλαιουχικών Κερδών)
4) Εφόσον εξασφαλίσατε χρηματοδότηση για την αγορά του ακινήτου, έχετε το δικαίωμα να εκχωρήσετε στον δανειστή σας τα δικαιώματα που προκύπτουν από το Πωλητήριο Έγγραφο. Δηλαδή, διευκολύνετε τη δανειοδότηση σας με την επιβάρυνση του πωλητηρίου προς όφελος του δανειστή σας . Εννοείται σε περίπτωση που δεχτεί η τράπεζα.
5)Σε περίπτωση που αγοράζετε μονάδα σε οικιστική ανάπτυξη, αποκτάτε το δικαίωμα να γνωρίζετε τον συντελεστή (ποσοστό) της αξίας της μονάδας σας, σε σχέση με τη συνολική αξία όλης της ανάπτυξης. Ο πωλητής, μετά την εξασφάλιση της πολεοδομικής άδειας, έχει υποχρέωση να καθορίσει τον συντελεστή αξίας κάθε τμήματος οικοδομής ή του υπό διαχωρισμού οικοπέδου και να τον καταθέσει στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Κύπρου ώστε ο αγοραστής να γνωρίζει εκ των προτέρων τον συντελεστή αξίας της μονάδας που θα αγοράσει. Το μέρος του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στον αγοραστή, καθορίζεται από τον συντελεστή αξίας κάθε ιδιοκτησίας, σε σχέση με τη συνολική αξία όλης της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας. Εάν το ακίνητο, βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη, έχετε το δικαίωμα να καταβάλετε το «ενυπόθηκο χρέος» που σας αναλογεί, σύμφωνα με τον συντελεστή αξίας, στον ενυπόθηκο δανειστή απευθείας, δηλαδή στον χρηματοπιστωτικό οργανισμό και όχι στον πωλητή. Νοουμένου ότι καταβάλλετε το πιο πάνω ποσό και στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής αρνείται να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, τότε μπορείτε να προχωρήσετε με σχετική αίτηση στο Δικαστήριο, για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα σας, αγνοώντας την υποθήκη η οποία προηγείται της Σύμβασης Πώλησης (ΠΩΕ).
6) Η κατάθεση του Πωλητηρίου εγγράφου (ΠΩΕ) στο επαρχιακό Κτηματολόγιο Κύπρου δημιουργεί επιβάρυνση (εμπράγματο βάρος) έναντι της ακίνητης ιδιοκτησίας, το οποίο ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας σε σχέση με άλλα εμπράγματα βάρη, σύμφωνα με την ημερομηνία κατάθεσής του
7) Εάν δεν καταθέσετε το Πωλητήριο έγγραφο ( ΠΩΕ) στο επαρχιακό Κτηματολόγιο Κύπρου (ΤΚΧ) για το ακίνητο που έχετε αγοράσει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής του, τότε κατά τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομα σας, υπάρχει περίπτωση αν οι τιμές /αξίες των ακινήτων /στην Κύπρο αυξηθούν κατα την εκτίμηση του ακινήτου στο κτηματολογίου Κύπρου να πληρωθούν αυξημένα μεταβιβαστικά δικαιώματα από τον αγοραστή.
